Как бороться с черными риэлторами

Благодаря данной статье, вы узнаете, как работают "черные риэлторы" и кто это такие? Куда следует обратиться в первую очередь в случае обмана. А также, как бороться с аферистами и что предпринять, чтобы обезопасить свою недвижимость? Кроме того, подробно расскажем как действуют недобросовестные агенты и какие схемы мошенничества применяют в различных случаях? Можно ли распознать таких риэлторов в объявлениях и защитить себя?. Потеря жилья в России – это социальная смерть или тяжелая социальная травма. Как не стать жертвой квартирных мошенников, рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как бороться с аферистами и стоит ли это делать?

Куда обратиться?

Прежде всего немедленно обращайтесь в полицию, Следственный Комитет и прокуратуру. Обязательно добейтесь возбуждения уголовного дела по факту мошенничества.

Есть ли смысл судиться?

Конечно, да. Наймите хорошего адвоката, который специализируется на решении проблем с недвижимостью.

При выборе адвоката старайтесь отдавать предпочтение известному и опытному юристу со связями в суде.

Какие документы предоставить в качестве защиты?

Соберите и предоставьте следственным органам и адвокату все документы, связанные с вашей квартирой: договор купли-продажи вместе с передаточным актом, свидетельство о праве самой государственной собственности технический и кадастровые паспорта, выписку из Росреестра, справку из паспортного стола.

Подружитесь с участковым, чаще навещайте близких

Фото с сайта

Что делать, что бы обезопасить себя, своих родственников и свою недвижимость?

Первое и, возможно, самое правильное – переоформить документы на недвижимость незащищенного человека, страдающего психическими заболеваниями или зависимостями, на адекватного родственника.

Конечно, если сам хозяин жилья против – тут ничего не сделаешь. Он не лишен дееспособности, лишает дееспособности только суд. А значит, волен распоряжаться собственностью, как захочет, –  чем и пользуются мошенники. Если гражданин стоит на учете в ПНД, то и это не означает его недееспособности, напоминает юрист. В особенно сложных случаях близким, возможно, имеет смысл обратиться в суд и лишить своего родственника дееспособности, чтобы обезопасить его от потери недвижимости.

Попытайтесь блокировать заранее все сделки с недвижимостью, просите об уведомлении.

Случай, когда у женщины в паспортном столе приняли заявление на «запрет» любых действий с квартирой ее родственника без ее ведома – довольно редкий, отмечает эксперт. Обычно же, если родственники попытаются заранее блокировать любые сделки с недвижимостью социально уязвимого члена семьи, их не послушают. И, в общем, правильно сделают, ибо родственники тоже могут иметь (и имеют) свой интерес, и здравая попытка оградить семейное имущество понятна, но не является правомочной. Но в то же время Сергей Вишняков рекомендует пробовать и этот способ защиты и идти в паспортный стол, объяснять ситуацию, просить не выдавать посторонним никакие документы по квартире вашего родственника и сразу вас извещать. Решение будет на усмотрение работников паспортного стола, но, возможно, вам пойдут навстречу.

Заберите документы о собственности.

Если их нет в наличии, для мошенников это уже проблема: придется делать дубликаты. Это все же замедление процесса.

Чаще навещайте своих родственников.

Когда мошенники слышат от соседей их «клиента», что к нему приходят друзья, родственники, он не одинок – они обычно отступают.

Напишите заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без личного участия заявителя.

Это еще один способ обезопасить себя и близких. В Закон о государственной регистрации прав в 2013 году внесли изменения. Согласно им, собственник жилья или его законный представитель – например, родители, опекуны несовершеннолетних детей или представители тех, кто лишен дееспособности – могут написать заявление в Росреестр о запрете регистрации перехода прав собственности на жилье без его личного участия. То есть если какой-то посторонний человек придет с доверенностью на сделку с квартирой, то без собственника ничего не зарегистрируют. «Попытайтесь обсудить ситуацию с вашим «сложным родственником», пойти с ним в Регистрационную палату и написать это заявление от его имени. Это самый законный и защищающий ход.

Как они работают?

Как действуют на вторичном рынке?

Изобретательность «чёрных маклеров» не знает границ, а крупные суммы денег мотивируют их продолжать придумывать новые «сравнительно честные способы отъёма денег» у продавцов.

Перечислим самые популярные:

• продажа квартиры по поддельным документам. Здесь явный криминал – мошенники на время снимают квартиру в аренду и подделывают на неё документы, используя весь арсенал современной полиграфии.После этого квартиру быстро продают по заниженной цене на условии полной оплаты при подписании договора («оригиналы» документов они якобы отдают покупателю в залог) до прохождения регистрации в Росреестре.Особо одарённые жулики могут продать одну и ту же квартиру несколько раз разным жертвам, которые познакомятся между собой уже в кабинете следователя при обращении в полицию.
• Продажа квартиры по генеральной доверенности, которая впоследствии окажется недействительной либо отозванной.Важный факт – деньги жулики всегда хотят получить вперёд и не соглашаются на сделку через банковскую ячейку.
• Квартира с «квартирантом в нагрузку». После проведения сделки через некоторое время появляется совладелец или лицо, временно выписанное из квартиры, которое оспаривает в суде законность сделки.Покупатель теряет право на честно оплаченную жилплощадь и вынужден добиваться правды в суде, однако вернуть выплаченные деньги оказывается уже невозможно.
• Продажа квартиры с «чужим» адресом. Подбирается покупатель из другого города, слабо ориентирующийся в названиях улиц и не знающий плана города.Ему показывают шикарную квартиру в центре (предварительно посуточно снятую в аренду) и оригиналы документов, которые при проверке оказываются в полном порядке.

Фокус в том, что креативные жулики на время показа не поленились заменить табличку на доме с названием улицы и на несколько часов переклеили номера квартир в подъезде. Покупатель по факту за большие деньги приобрёл убитую развалюху на окраине, о чём он узнаёт немного позже.

Какие схемы мошенничества применяют в новостройках?

Самые распространённые сферы жульничества в новостройках, в которых зачастую мошеннические действия совершают сами компании-застройщики:

1. продавая квартиры от своего имени, застройщик отправляет покупателей заключать договора долевого участия в другую организацию, которая на словах якобы входит в его холдинг.На деле данная компания не имеет никакого отношения к строящемуся дому, а собрав деньги, благополучно исчезает.
2. Застройщик заключает договор на продажу жилья с риэлтерской компанией, которая на этапе строительства продаёт квартиры от своего лица (зачастую по цене ниже, чем у застройщика), переводя деньги застройщику и зарабатывая проценты с продаж.Застройщик параллельно с ней заключает договора на продажу тех же самых квартир, то есть по сути одни и те же квартиры продаются дважды.
3. Обман с размером площади квартиры. При заключении договора долевого участия застройщик показывает покупателю предварительную проектную документацию, где указаны завышенные площади квартир.По итогам строительства фактическая площадь сданных квартир оказывается меньше, чем в договоре, а вернуть переплаченные деньги за недополученные квадратные метры оказывается весьма проблематично.
4. Часто при оформлении документов на строительство застройщик обязуется передать часть квартир местным органам власти. Позже при продаже квартир он продаёт не только свои, но и не принадлежащие ему квартиры.

До какого возраста дают ипотеку на жилье в 2019 году ТОП 30 ипотечных банков страны: требования банков к возрасту, со скольки лет дают ипотеку и их условия. Прежде чем отправлять заявку на выдачу ипотечного займа, стоит заранее определить оптимальные параметры погашения с учетом ограничений, до какого возраста дают ипотеку в различных финансовых организациях. Читать подробнее

Особые тонкости: на что обратить внимание

Фото с сайта

Если вы продаете или покупаете квартиру, вы проходите непростой путь, и на пути встречаете много «неважных мелочей». Скажем, вы оформляете покупку квартиры, а продающая сторона действует по генеральной доверенности. Мелочь? Конечно! Генеральная доверенность это законная форма? Еще какая законная.

Но тем не менее наш эксперт рекомендует присматриваться к мелочам, которые кажутся совершенно неважными тем, кто не занимается сделками профессионально. Вы можете обезопасить от неприятностей себя, и помочь тем, кого обманывают.

«Сейчас нередки случаи продажи недвижимости по «генеральной» доверенности. Но вы должны понимать, что может под этим подразумеваться, – поясняет Сергей Вишняков. – Генеральную доверенность нередко делают, если человек не в адеквате (не состоит на учете в диспансерах, но не контролирует себя, не понимает происходящего). Таким образом пытаются скрыть от покупателя состояние собственника. Не так давно у меня был подобный случай в практике: мужчина сообщил, что доверенность на него оформила тетушка, хозяйка квартиры, которая плохо соображает, и поэтому на семейном совете решили, что сделку будет осуществлять племянник. Да, это может быть и совершенно обычный случай, без всякого обмана. Но что может быть в случае мошенничества? Во-первых, это может быть отозванная доверенность, о чем вы не знаете. Скажем, человек сначала написал такую доверенность, квартиру вам продали, а потом вы выясняете, что доверенность была уже недействительна на тот момент.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Бывает так, что мошенники действуют по договоренности: один другому выдал доверенность на квартиру, и потом отозвал ее. Вы покупаете квартиру по доверенности (уже тайно отозванной), но первый мошенник, автор доверенности, затем по суду отзывает квартиру назад. Квартира вернется ему как предыдущему собственнику, а вам, покупателю, деньги – никто не вернет. Да, продавца могут обязать выплачивать сумму покупки квартиры. Но если арестованного капитала нет – могут списывать с зарплаты не год и не два.

Надо вытаскивать собственника на сделку.

Доверенность бывает разная. Есть доверенность на сбор документов. А есть — на продажу недвижимости. И вот этот второй вариант уже должен вызывать вопросы.  Надо вытаскивать собственника на сделку. «Мы обычно говорим – а покажите нам собственника. Если его скрывают, то это подозрительно. От такой сделки я предлагаю клиентам отказаться, – говорит Сергей Вишняков. – Если же собственник приезжает – то все в порядке. Недавно у нас был такой случай:  пожилая собственница квартиры находилась в США и не могла приехать. По настоянию нашего клиента мы всё-таки оформили сделку. Но все же это мина замедленного действия, не знаешь, когда взорвется». 

Отнеситесь настороженно, если деньги получает не собственник, а третьи лица. Это может быть риелтор по доверенности. Если собственник говорит – нет, я в банк не приду, в ячейку не пойду, от меня придет мой представитель, сразу спрашивайте, почему.

Получите выписку из ЕГРП.

«Обычно люди видят свидетельство о собственности на недвижимость – и успокаиваются, – отмечает эксперт. – Имеет смысл получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Вот из нее уже будет ясно, кто на данный момент является собственником, есть ли запрет на сделку с этой квартирой, не наложены ли на нее арест или обременения. Иногда даже сами собственники этого не знают или просто забыли. Это спасет вас от вступления в сделку по проблемной квартире».

Быстрые перепродажи всегда должны вызывать вопросы.

Почему человек так спешит расстаться со своей недвижимостью? «Бывает, собственник утверждает, допустим, что жил в Екатеринбурге, купил квартиру в Москве, а потом снова решил, что будет жить в Екатеринбурге и срочно (через месяц) продает московскую квартиру. Это ерунда и почти всегда неправда. У нас была ситуация – квартира, которую мы нашли для клиента, была куплена продавцом менее 5 месяцев назад. Мы начали «копать», почему вдруг новый владелец продает жилье? Кстати, стоит учесть, что самостоятельно такие нюансы не проверить, нужен риэлтер-юрист, – говорит Сергей Вишняков.

– Оказалось, что на квартиру было завещание. Бывшая собственница жила в Жулебино, а умерла в Царицыно. А собственник (наследник), — даже не родственник. При этом подписи в акте приема-передачи и в договоре купли-продажи были разные. А цена в договоре на квартиру стояла 990 тысяч рублей, хотя реальная цена этой однушки 6 млн рублей. Возможно, предыдущего собственника обманули и не заплатили реальную сумму. По этой квартире мы не стали проводить сделку».

Вас должен насторожить  очень пожилой возраст продавца

Вас должно насторожить, если собственник относится к группе риска. Риэлтерские риски расширенные – например в «группе риска» очень пожилые продавцы квартир. Человеку за 70 – по какой причине он продает квартиру? Он действительно этого хочет? «Например, утверждения типа «я уезжаю к родственникам в Пермь» или «Мне просто нужны деньги» подозрительны.

Семья с детьми, которая выписывается «в воздух» или к родственникам

Это тоже опасный звоночек. За ребенка всегда вступится орган опеки, и его могут вселить в последнее место жительства – то есть уже в вашу квартиру.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Помните также, что у нас уже вступил в действие закон о банкротстве физлиц, и там есть некоторые пункты, на основании которых квартиру у покупателя можно изъять. Если вы купите квартиру у будущего банкрота, а суд решит, что имущество было намеренно выведено из общей конкурсной массы (это одно из объяснений цели быстро получить деньги за квартиру), у вас, у покупателя, отберут квартиру. И вы будете стоять в очереди к этому банкроту за своими деньгами.

Чего нужно избегать

Первое, без чего нельзя проводить сделку без обмана, это отсутствие необходимых экспертиз для оценки недвижимости. Больше всего это касается даже не продажи, а обмена одной квартиры на другую. Черным риэлторам не нужен такой балласт, как проверка стоимости квартиры. Они платят за это деньги, плюс это долго, а если они мошенники, то для них эти проверки не несут никакой пользы.

Также не стоит подписывать договора о риэлторском посредничестве, если там есть пункт, согласно которому необходимо заплатить риэлтору только за поиск варианта. Кто знает, может быть, хозяин этого варианта откажется продавать квартиру, а услуга по поиску была выполнена. В таком случае риэлтор получит деньги только за то, что он указал адрес. 

Избегать нужно и тех, о ком ничего неизвестно, они тоже могут обмануть. В самом деле, риэлторов и компаний, в которых они работают, очень много, поэтому лучше всего при необходимости обратиться к тем, у кого есть отзывы о работе. В идеале к тем, кто уже работал со знакомыми, друзьями или родственниками.

Еще одни момент: если все проверки были пройдены успешно, необходимо узнать о том, как будут передаваться деньги. Если риэлтору, то с него необходимо взять расписку о том, что он получил деньги и отдаст их кому надо. Важно при этом, чтобы он указал данные паспорта, а также причину и подробные обстоятельства, при которых он получил сумму денег. Надо проверить, чтобы не было обмана. При заключении сделки необходимо взять с собой экземпляр соглашения.

Как распознать в объявлениях?

При продаже квартиры

Уловки мошенников от недвижимости могут быть хитроумны, но часть из них можно сразу выявить на этапе сбора информации и предварительного общения.

Вот несколько явных признаков в объявлениях, подсказывающих, что работает профессиональный аферист:

• в объявлении указана цена, которая гораздо ниже рыночной – иногда на 30, 50 или 100 %.
• В рекламе на «Авито» указан не отвечающий на звонки номер телефона, продавец предлагает в самом тексте объявления или ответном смс переписку по электронной почте, так как он якобы пока находится за границей.
• При первом телефонном звонке сразу же предлагает сомнительные способы передачи денег или называет крупную сумму аванса, без которой он не готов продать квартиру по низкой цене.

Если присутствует хотя бы один из этих трёх признаков – от дальнейшего общения лучше воздержаться и продолжить поиски менее сомнительных вариантов.

При покупке

Должны вызвать настороженность следующие варианты объявлений:

1. организация готова купить квартиру немедленно по любой (вашей) цене и за наличный расчёт. Задумайтесь, что это за мифическая организация, которая столь расточительно относится к деньгам.
2. Будущий покупатель указывает, что готов оплатить все существующие коммунальные задолженности и заняться оформлением документов за сам и за свой счёт.

В лучшем случае под видом подобных покупателей могут оказаться частные маклеры, пытающиеся такими хитроумными способами расширить свою базу потенциальных клиентов.

Если хотите снять жилплощадь

При поиске квартиры в аренду следует остерегаться объявлений с неадекватно заниженной ценой – это объявление-пустышка, созданное для сбора контактов потенциальных нанимателей.

На что важно обращать внимание?

При разговоре с потенциальным сотрудником важно думать о том, что это обман. Первое, на что необходимо обратить внимание, это наличие офиса. В идеале лучше увидеть офис самостоятельно, без обмана, а не просто довериться человеку на слово. Таким офисом является агентство недвижимости. Это место должно быть обжито, у него должно быть соответствующее оборудование и обширный по численности штат работников. Если же черный риэлтор аргументирует отсутствие офиса работой дома (ну, на офис деньги нужны, а они предпочитают экономить), то с такими лучше вообще не иметь никаких дел.

Получи ответ на свой вопрос за 15 минут

67 юристов готовы Вам помочь.

Второй момент, на который следует обратить внимание, это лозунги. У мошенников есть красочные слоганы с обманом что-то вроде «сделаем быстро, качественно», «в самые короткие сроки» или «от Вас ничего не требуется», и прочие в таком же духе. То, что компания специально торопится, должно вызвать, как минимум, сомнения. Кроме того, черные риэлторы будут стараться надавить на доверчивого человека любым доступным способном, чтобы сделка состоялась и завершилась как можно быстрее. Это тоже ход с обманом.

Что касается настоящих, добросовестных сотрудников, то они не будут торопиться, так как излишняя спешка в таких вопросах карается для них штрафом из-за скорости и обмана. Кроме того, они будут долго и упорно искать подходящие варианты недвижимости, а не отдавать первые попавшиеся.

Третий момент – речь. Если черный риэлтор употребляет те речевые обороты, которые от цивилизованного человека обычно нельзя услышать, а также фразы вида «Вы не доверяете нашей компании?», то лучше найти кого-нибудь другого.

Вывезли в глухой поселок

«Осенью 2011 года «чёрные» риелторы лишили моего брата, Михаила Колчина, единственного жилья – квартиры в Москве. Мой брат инвалид, страдает психическим заболеванием. Мошенники познакомились с братом на улице, втёрлись к нему в доверие, устроили его «работать» в свой продуктовый магазин «директором». Сидя в «директорском» кресле, он послушно и безропотно подписывал разные бумаги, которые ему приносили. Брат передал им все свои документы, в том числе и на квартиру», –  так о  рассказывает свою историю потери москвичка Ирина.

Мошенники состряпали договор купли-продажи квартиры и расписку о получении денег, которых никто, естественно, не получал.

«Через две недели брата, полураздетого, в домашних тапках, вывезли в глухой посёлок Степанцево Владимирской области и поместили в заброшенную квартиру, где держали почти два месяца взаперти, спаивая и обрекая на неминуемую гибель, – говорит Ирина. – Также в эту квартиру привезли ещё двух таких же обманутых мошенниками москвичей. После пропажи брата мы подали заявление в полицию о его розыске. Когда с помощью полиции мы разыскали Михаила, оказалось, что он уже не является собственником московской квартиры».

Жертвами «чёрных риелторов», как правило, становятся социально уязвимые люди (психически больные, одинокие престарелые, или страдающие алкоголизмом). Одинокому человеку, не имеющему связей и больших денег,в гражданском суде доказать свою правоту и вернуть недвижимость чрезвычайно сложно.

 А вот другая история. «Мою сестру Малыгину Веронику – психически нездорового человека с наркотической зависимостью обманом вынудили подписать договор дарения доли в нашей общей квартире. Мне, моим родителям и маленьким детям, угрожают черные риелторы, вынуждают продать свою долю. Мы честно пытались бороться законным путем, подавали иски в суд, заявления в МВД. Суд безосновательно отказывает нам в психиатрической экспертизе, МВД не возбудило дело против мошеннических действий», –  пишет автор петиции на , Ксения Малыгина.

Фото с сайта

Сергей Вишняков, риелтор, юрист, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, владелец компании Prime Quality подтверждает —   такие случаи нередки.

«Мы как-то занимались продажей квартиры, которой владел алкоголик. Продавала квартиру его сестра. Она поступила очень разумно: мошенники уже один раз пытались завладеть жильем этого человека, и наша клиентка  написала заявление в паспортный стол. Она сообщила, что если к ним придут без нее за документами на квартиру, то чтобы ничего посторонним людям не выдавали, и сразу предупредили ее», – рассказывает эксперт.

Способы обмана  незащищенных людей разнообразны. Часто злоупотребляющих алкоголем людей обманывают с помощью фальшивого брака: «Находят одинокого старичка, женят его, спаивают – и «клиент готов». Жена оформляет на себя наследство или дарение».

Информацию об уязвимых людях в большинстве своем мошенникам «сливают» социальные службы.

Работники соцслужб могут пользоваться информацией и в своих интересах. Недавний случай: сотрудница социальной службы нашла одинокую женщину и договорилась с ней подписать договор ренты. Соцработникам запрещены такие действия, и когда в организации об этом узнали, ее уволили, но квартиру в итоге она успела получить.

В мошеннических сделках часто участвуют и нотариусы. Нормальный нотариус не может не заметить, что человек — алкоголик, и что он неадекватен во время фиксации договора или важного документа. Собственно, в фиксации состояния всех участников сделки и состоит суть профессии нотариуса. Следственно, он являются частью неправомерной сделки, ему доплачивают за невнимательность.

Очень часты мошенничества с квартирами в организованной группе, в которой участвует и нотариус, и ЖЭК, и представители других структур, имеющие доступ к документам. Последнее время участились случаи, когда владелец квартиры и знать не знает, что уже не собственник, а узнает об этом задним числом: за его спиной уже много лет назад все переоформили, а он, оказывается, живет уже давно не в своей квартире.

ВАЖНО ЗНАТЬ: Многие боятся потери паспорта, предполагая, что им могут воспользоваться квартирные мошенники. По потерянному вами документу преступники, действительно, могут оформить кредит или, к примеру, поручительство по ипотеке. Но для мошеннической сделки с квартирой одного паспорта недостаточно.

Кто такие «чёрные риэлторы»?

«Чёрные риэлторы» – это физические лица или компании, которые занимаются мошенничеством в сфере недвижимости.

Существуют явные аферисты, работающие без создания юрлица, без офиса и рекламы.

Как обезопасить от мошенников себя и свою недвижимость?

Практические рекомендации как защитить свое жилье:

1. никогда и не при каких обстоятельствах не передавайте и не оставляйте под любыми предлогами посторонним свой паспорт, а также документы на квартиру.
2. Имейте дело с самим собственником на этапе внесения задатка, подписания договора и передачи денег. Отказ продавца квартиры пообщаться с собственником по разным причинам или продажа квартиры по нотариальной доверенности, особенно если она выписана не на родственника – повод проявить повышенную бдительность либо воздержаться от сделки.
3. Тщательно проверяйте предыдущую историю квартиры – наличие неполной информации может печально отразиться на результатах сделки.
4. Избегайте покупки квартиры, которая за короткий промежуток времени продавалась несколько раз подряд – вполне возможно, что она имеет скрытые юридические проблемы.
5. Обращайтесь только в солидные и популярные агентства недвижимости с многолетней историей и безупречной репутацией, которые не обманывают своих клиентов. Услуги такого агентства будут дороже, чем стоимость услуг частного риэлтора, но вероятность столкнуться с мошенником уменьшится практически до «нуля».